上海商铺续期费上热搜：小公寓约50万，陆家嘴商铺测算256万

• 2026-10-12
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做商业资产处置十六年，续期这类问题几乎每周都会被问到。40年产权的商铺、公寓到期，要补多少钱才能继续持有？10月4日"上海40年公寓续期或缴地价七成"冲上热搜，这笔多数业主从没认真算过的账，被推到了所有人面前。 规则写在《民法典》第三百五十九条里：住宅到期"自动续期"；商铺、写字楼、商住公寓这类工商业用地，是"依照法律规定办理"——没有"自动"两个字，要自己申请、自己补缴地价，不申请或没通过，土地按规则收回。 算三笔账，看看续一次到底要交多少。 ▲ 澎湃新闻对上海《工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》的报道：续期地价不低于所在级别基准地价的70%。 中环一套60平方米商住公寓：按上海五级地段基准价12000元/平方米打七折，算下来约50万元出头（草原云、澎湃新闻2026年10月4日综合报道）。 陆家嘴一套100平方米商铺：腾讯新闻10月6日测算，陆家嘴核心商业归1级，2026版基准地价商业楼面价1级36670元/平方米，按70%下限折算25669元/平方米，简化估算约256.7万元。实际续期还要看地块级别、用途、剩余年期、容积率和经营绩效，不是拿房产证面积直接乘楼面价。 广州国际轻纺城，是头一个按新规则走完全流程的大型商地续期案例：广州今年4月落地续期规则，公式是（续期年限÷40）×同地段当期标定地价×总建筑面积×70%，今年8月轻纺城走完全流程（今日头条2026年9月综合报道）。 同一个"续一次"，小公寓50万，核心区商铺两百多万。 ▲ 腾讯新闻2026年10月6日测算：陆家嘴核心1级商业，100平方米商铺续期费简化估算约256万元。 上海这份文件（沪规划资源用〔2026〕234号）的核心原则是"以续期为常态、不续期为例外、应续尽续"，地价不低于所在级别基准地价的70%——七折是下限，绩效差、区域市场价更高的会往上走。剩余年限不足三年可申请到期续期，经营状况好的还能提前续期；商业类原剩余年限加续期年限合计不超过40年。 外地也在各自定规则：广州达标项目打七折、一次最长续20年；乌海按年期阶梯系数从0.50递增到1.00；深圳沿用2004年老规定、按公告基准地价的35%；海宁按评估结果结合亩产效益评价修正、缴50%出让金（中华网2026年10月4日梳理）。非住宅续期没有全国统一的"免费自动续"，每座城市都在自己算账。 ▲ 中华网2026年10月4日梳理：上海、广州、乌海、深圳等地工商业用地续期规则对照，各算各的账。 这笔账，买家比业主算得早 买40年产权物业的人，脑子里早就把"到期补一笔"折进了出价里。所以市场上才会出现一个看似矛盾的现象：有的资产降价都没人接，有的资产一群人抢着加价。 深圳龙岗南联一间两层临街铺，654平方米，今年9月8日结拍：10个人报名、184次延时出价，从168万元一路加到808万元，佣金成交才收（搜狐网2026年9月）。产权干净、临街、能单独定价，买家就愿意现场投票。 深圳福田一栋写字楼，走中介挂了一年没动静，换到公开竞价通路后成交，还溢价12%（网易2026年报道）。 反面也现成。南京河西一个25.02亿元的综合体（酒店、商场、办公、车位，共15.7万平方米），今年7月公开处置，公告明写非司法，围观两千五百多人，截至结束零报名（紫牛新闻2026年7月）。价格不是问题，账算不清才是问题。 续期费和持有成本，要一起算 有媒体测算，中国头一批40年产权商业用地，大约2037年前后才会大规模到期。过去没人认真算，是因为多数人没打算持有40年。现在商铺和公寓的转让市场基本冻结，持有收租成了主流选择，40年到期就从"别人的问题"变成"自己的问题"。 把两条路摆上桌一起看：一条是续期继续持有，把续期费当作确定的长期成本；另一条是在资产还能由自己定价、还有买家愿意进场的时候做处置。到期那笔钱本身并不可怕，真正消耗价值的，是等待——等到年限临近、买家把风险折进价格，每一条路都比今天难走。 本文数据来源均为公开报道与官方文件，不构成任何投资建议。 特别