中国楼市，一个不显山水但意义重大的动向，新加坡模式正在到来？

• 2026-10-02
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三年前在深圳南山看一套七十平的两居，中介开口就是一千两百万。三年后的今天，同样户型的人才配售房，挂在政府平台上的价格，不到市价的六成。 这中间发生了什么，比表面看到的要深得多。这就是本文想说的那个动向——不吵不闹，也没上过多少热搜，但对普通家庭未来买房、租房、养老的意义，一点不比降息、降首付小。 中国的住房制度，正在从过去那套＂香港路子＂，慢慢挪向＂新加坡路子＂，一步一步，走得稳，走得静。先说眼下正在发生的事。 此前六部委联合曾出台了一揽子楼市新政，业内普遍把这轮组合拳定性为方向性调整；同一时间，住建部明确要求地级及以上城市、县级市今年内全面推进住房相关制度落地。深圳同期发布年度住房发展计划，光是保障房这一块，全年供应量就定在了四万套上下。 四万套是个什么概念？放在五年前，深圳一年新房成交量也就四五万套左右。也就是说，保障房的供应节奏，已经追上了过去商品房的规模。 这不是补充，是并驾齐驱。再看一个细节。 翻一翻福田区住建局的公开信息，从今年年初到9月，光是人才配售房的批次公告，就排到了2026066号。摇号、选房、公示，每个月都在滚动进行。 这种密度，说明制度已经从＂试点＂进入＂常态＂。北京、上海、广州、杭州、南京、福州这些城市，也都在按各自的节奏推进。 上海奉贤新城一带的保租房和配售房项目，动辄十几万平米一块地。克而瑞长租今年上半年的行业报告里提了一个数字：二季度新增长租房源里，保租房占了84.6%，创历史新高。 方向已经很清楚了：市场的天平，正在从＂以卖为主＂往＂租售并举、保障优先＂这边倾斜。 那么问题来了——为什么要换路子？ 回过头看，过去几十年国内一线城市搞土地财政、卖楼花、按建筑面积算钱、公摊面积算在总价里，这些做法几乎都是从香港学来的。香港的住房模式简单粗暴：政府卖地赚钱，开发商盖房卖钱，房价随行就市，涨到天上也没人管。 好处是效率高、来钱快，前二三十年中国的城镇化就是踩着这个节拍走完的。坏处也很明显——房价一路飙涨，年轻人被按在地上摩擦，实体制造业被高地价挤到城市外围，一些老工业区甚至整个空心化。 香港今天什么样，大家心里都有数。人均居住面积十几平米，＂劏房＂＂笼屋＂这些词都是从那里传出来的。 这条路继续走下去，内地不少城市迟早会撞上同样的墙。新加坡的做法就完全是另一套逻辑。 政府自己下场盖房子，八成以上的居民住在组屋里，房价收入比长期锁在五到六倍。一家人一辈子只能买两次组屋，转售有严格的年限限制，想炒房基本没门。 剩下两成是私人公寓和别墅，谁有钱谁买，价格随市场浮动。这套模式的核心，不是把房价打下来，而是把居住需求和投资需求彻底切开——刚需归保障轨道，改善和投资归市场轨道。 两条腿走路，谁也不打搅谁。回到国内。真正把这个思路系统化落地的，是2023年底国办转发住建部的那份文件，业内俗称＂14号文＂。 这份文件的关键，是把＂保障＂和＂市场＂两个概念，第一次正式在制度层面切开。此后两年多，从地方细则到具体项目，一层一层往下压。 近年来，已经能看到实实在在的房子交到人手里。深圳2023年出的《共有产权住房管理办法》里，配售价大约是同地段商品房的一半，五年内不得转让。 这个设计，几乎就是照着新加坡组屋的模板画的。日本野村综合研究所在当时的一份研究里就直接点破了：这是在向新加坡模式靠拢。 当然，全盘照搬是不可能的。新加坡就是一个城市，五百多万人，土地能统一规划，财政能集中调度。 中国是十几亿人口的大国，深圳一个城市的外来人口就顶新加坡两倍。同样一套办法，放在鹤岗、放在东莞、放在上海，效果完全不一样。 所以更合适的说法是：中国在学新加坡的＂内核＂——政府托底、双轨供应、抑制投机——但外壳还是中国自己的。配售型保障房、共有产权房、保障性租赁住房、公租房，四种产品叠在一起，形成一张覆盖不同收入层的网。 这一轮政策里还有个容易被忽略的部分，叫＂盘活存量＂。意思是把过去建好没卖掉的商办楼、闲置厂房，通过收购或改造，转成保障房或长租房。 今年上半年，这类改造项目在新增长租房里的占比首次过半，达到53%，比去年的34%跳升了近二十个百分点。这一手棋很妙。 一边通过保障房建设托住老百姓的居住底线，一边通过收购存量把开发商手里的库存慢慢消化掉。两头借力，市场情绪也就有了企稳的支点。 对普通家庭来说，这个转变意味着什么？以前买房，逻辑很单一：攒钱、凑首付、背贷款，房价涨了赚，跌了自己扛。 以后可能会变成两条路——真正住房困难的家庭，走保障通道，五折六折就能有个窝；想改善居住、想投资的，去商品房市场里选，价格由市场说了算。对不少中老年家庭，这其实是个好消息。 子女成家，不用再把两代人六个钱包一次性掏空。老人想换个电梯房养老，商品房市场依然可以选。 想给孩子留笔房产传下去，市场化的商品房也没有取消。各走各的，反而清爽。 对做房产投资、指望＂房价